ΕΝΦΙΑ: Οι 2 στρεβλώσεις της νομοθεσίας
Στρεβλώσεις και αδικίες εις βάρος εκατομμυρίων ιδιοκτητών ακινήτων προκαλεί το ισχύον νομοθετικό πλαίσιο για τον υπολογισμό του Ενιαίου Φόρου Ιδιοκτησίας Ακινήτων (ΕΝΦΙΑ).
Οι διατάξεις με βάση τις οποίες προσδιορίζεται το ύψος του ΕΝΦΙΑ κρύβουν παγίδες υπερφορολόγησης για τη συντριπτική πλειονότητα των ιδιοκτητών ακινήτων. Οι προβληματικές διατάξεις είναι αυτές που αφορούν στον τρόπο υπολογισμού της παλαιότητας των κτισμάτων που υπόκεινται σε κύριο ΕΝΦΙΑ και στον τρόπο υπολογισμού της προσαύξησης του κύριου φόρου, η οποία αντικατέστησε τον «συμπληρωματικό» φόρο.
Ειδικότερα, τα δύο σημεία της νομοθεσίας για τον ΕΝΦΙΑ τα οποία προκαλούν άδικες πρόσθετες επιβαρύνσεις και υπερχρεώσεις σε εκατομμύρια ιδιοκτήτες είναι τα εξής:
1 Η κλιμάκωση των «συντελεστών παλαιότητας» που λαμβάνονται υπ’ όψιν για τη διαμόρφωση του ύψους του κύριου ΕΝΦΙΑ: Κάθε χρόνο πάρα πολλοί φορολογούμενοι με χαμηλά και μεσαία εισοδήματα υποχρεώνονται να πληρώνουν κύριο ΕΝΦΙΑ με «καπέλο» έως και 66,67% εξαιτίας του τρόπου με τον οποίο προσδιορίζονται οι «συντελεστές παλαιότητας». Το σύστημα υπολογισμού του κύριου ΕΝΦΙΑ συμπεριλαμβάνει «συντελεστές παλαιότητας», οι οποίοι τον Βασικό Φόρο που προκύπτει με βάση την τιμή ζώνης ανά τ.μ. νεόκτιστου διαμερίσματος 1ου ορόφου με πρόσοψη σε 1 δρόμο δεν τον μειώνουν ανάλογα με τα έτη που έχουν παρέλθει από την ημερομηνία έκδοσης της οικοδομικής άδειας, όπως θα ήταν το λογικό και το σωστό, αλλά τον αυξάνουν περαιτέρω! Για τον υπολογισμό του τελικού ύψους του κύριου ΕΝΦΙΑ χρησιμοποιούνται κάθε χρόνο (χρησιμοποιήθηκαν την περίοδο 2014-2022 και θα χρησιμοποιηθούν και φέτος) κάποιοι άλλοι «συντελεστές παλαιότητας» που είναι αυξητικοί, όχι μειωτικοί: Ξεκινούν από το 1 για κτίσματα που έχουν ανεγερθεί από το 1930 μέχρι και πριν από 26 χρόνια και φθάνουν μέχρι το 1,25 για κτίσματα που έχουν κατασκευαστεί την τελευταία τετραετία! Ετσι, ενώ ο Βασικός Φόρος υπολογίζεται με βάση τις αντικειμενικές αξίες (τιμές ζώνης ανά τ.μ.) ολοκαίνουργιων κτισμάτων, δεν μειώνεται καθόλου για όσα από τα κτίσματα αυτά έχουν παλαιότητα άνω των 25 ετών, ενώ για όσα έχουν παλαιότητα από 25 έτη έως και 1 έτος ο Βασικός Φόρος (αν και αντιπροσωπεύει -επαναλαμβάνουμε- αντικειμενικές τιμές καινούργιων κτισμάτων) προσαυξάνεται περαιτέρω κατά 5% έως και 25%, καθώς οι… «συντελεστές παλαιότητας» που χρησιμοποιούνται κλιμακώνονται από 1,05 έως 1,25!
Ο στρεβλός αυτός τρόπος υπολογισμού των «συντελεστών παλαιότητας» που περιγράψαμε παραπάνω έχει ως συνέπεια σε πολλές περιοχές της χώρας οι φορολογούμενοι να πληρώνουν τον κύριο ΕΝΦΙΑ με «καπέλο» από 43,75% έως και 66,67%.
2Ο τρόπος υπολογισμού της προσαύξησης του κύριου ΕΝΦΙΑ, η οποία αντικατέστησε τον «συμπληρωματικό»: Με τις διατάξεις της παραγράφου 4 του άρθρου 43 του ν. 4916/2022, προστέθηκε η Ενότητα Γ’ στο άρθρο 4 του αρχικού νόμου του ΕΝΦΙΑ, του ν. 4223/2013. Η Ενότητα Γ’ προβλέπει ότι για δικαιώματα επί ακινήτων υπολογίζεται «επιπλέον ΕΝΦΙΑ» επί της συνολικής αξίας ανά εμπράγματο δικαίωμα επί ακινήτου, όπως αυτό αποτυπώνεται στη δήλωση Ε9. Ο φόρος υπολογίζεται κλιμακωτά με συντελεστές από 0,2% για το τμήμα της αξίας του ακινήτου από τις 400.000,01 έως τις 500.000 ευρώ, έως 1% για το τμήμα της αξίας του ακινήτου πάνω από τα 2.000.000 ευρώ. Ο φόρος επιβάλλεται στη συνολική αξία του 100% της πλήρους κυριότητας του ακινήτου και στη συνέχεια απομειώνεται με βάση τον συντελεστή συνιδιοκτησίας, εφόσον υφίσταται συνιδιοκτησία στην πλήρη ή ψιλή κυριότητα, και επιμερίζεται. Οι παραπάνω διατάξεις εφαρμόζονται, εφόσον η συνολική αντικειμενική αξία της ακίνητης περιουσίας του υποκειμένου στον φόρο, υπερβαίνει τις 300.000 ευρώ.
Η Επιστημονική Υπηρεσία της Βουλής είχε επισημάνει μια σημαντική στρέβλωση που προκαλούν αυτές οι διατάξεις, όταν είχαν κατατεθεί για ψήφιση στη Βουλή. Συγκεκριμένα, η εν λόγω Υπηρεσία είχε γνωμοδοτήσει ότι: «…δύο φορολογούμενοι, των οποίων η ακίνητη περιουσία έχει την ίδια συνολική φορολογητέα αξία, καταλήγουν να πληρώσουν διαφορετικό ποσό φόρου της Ενότητας Γ’ (σ.σ.: επιπλέον φόρο που αντικαθιστά τον συμπληρωματικό), αναλόγως του αριθμού των ακινήτων που τους ανήκουν. Επί παραδείγµατι, φορολογούμενος στον οποίο ανήκει η πλήρης κυριότητα ενός ακινήτου φορολογητέας αξίας 2.000.000,00 ευρώ, θα κληθεί να καταβάλει φόρο της Ενότητας Γ’ (σ.σ.: επιπλέον φόρο που αντικαθιστά τον συμπληρωματικό) ποσού 11.700,00 ευρώ, ενώ άλλος στον οποίο ανήκει η πλήρης κυριότητα πέντε ακινήτων φορολογητέας αξίας του καθενός 400.000 ευρώ και συνολικής φορολογητέας αξίας 2.000.000 ευρώ δεν θα καταβάλει φόρο της Ενότητας Γ’. Η ως άνω διαφοροποίηση της φορολογικής επιβάρυνσης, αναλόγως του αριθμού των ακινήτων του φορολογουμένου, γεννά προβληµατισµό ως προς τη συµβατότητά της µε την αρχή της φοροδοτικής ικανότητας».
Επιπλέον, με τις παραπάνω διατάξεις, κάθε φορολογούμενος με ακίνητη περιουσία συνολικής αξίας άνω των 300.000 ευρώ, ο οποίος κατέχει έστω κι ένα μικρό ποσοστό, μόλις 6%, επί ακινήτου συνολικής αντικειμενικής αξίας άνω των 400.000 ευρώ θεωρείται υπόχρεος να καταβάλει τον «επιπλέον ΕΝΦΙΑ» της Ενότητας Γ’ που επιβαρύνει κάθε ιδιοκτήτη ακινήτου αξίας άνω των 400.000 ευρώ. Δηλαδή, ενώ η φορολογητέα αξία του εμπράγματου δικαιώματός του είναι ένα ποσό πολύ χαμηλότερο των 400.000 ευρώ, υπολογίζεται φόρος για το τμήμα κατά το οποίο η συνολική αξία του ακινήτου (η αξία που αντιστοιχεί στο 100% της πλήρους κυριότητας) υπερβαίνει τις 400.000 ευρώ και στη συνέχεια το ποσό του φόρου που προκύπτει επιμερίζεται στον φορολογούμενο με βάση το ποσοστό συνιδιοκτησίας που κατέχει.